No es ningún secreto que la inversión en inmuebles siempre ha sido muy popular en España. De hecho, más del 80% del patrimonio de los españoles está directamente relacionado con la propiedad de viviendas. Sin embargo, ¿realmente merece la pena o se trata de una inversión con más inconvenientes que ventajas?
Aunque como activo tangible, conocido por todos y de fácil comprensión, la vivienda tiene poca competencia, pero en realidad este tipo de inversión presenta una serie de problemas que debemos conocer de antemano. Te los resumimos a continuación.
Cinco inconvenientes de invertir en inmuebles
1. El desembolso inicial es muy elevado
La inversión en inmuebles no es para todo el mundo porque el desembolso inicial exigido es muy importante, sobre todo si lo comparamos con un fondo de inversión o con un plan de pensiones a medida como el que te ofrece inbestMe que se caracterizan porque los mínimos para empezar a invertir son realmente bajos.
Con la vivienda, sin embargo, debes ahorrar como mínimo el 20% de su valor de compra (la mayoría de los bancos solo conceden hipotecas por el 80% de su valor) y en torno a un 10-12% extra para afrontar los gastos de constitución y los impuestos de la compra-venta.
2. Tiene muy poca liquidez
El segundo inconveniente de este tipo de inversión es que los inmuebles son un activo con muy poca liquidez. Si en algún momento te surge un imprevisto y necesitas convertir en cash tu inversión, tendrás que esperar a vender la vivienda. Debes tener en cuenta que no es un bien que se pueda vender de un día para otro.
3. Conlleva muchos gastos indirectos
El desembolso inicial no es la única salida de dinero que deba preocuparte. Las viviendas conllevan una serie de gastos indirectos que tienen un fuerte impacto en su rentabilidad y que la mayoría de inversores no tienen en cuenta.
A los costes financieros relacionados con la compra del inmueble (impuestos, gastos de notaría, registro de la propiedad…) se le suman los costes de mantenimiento, la comunidad de vecinos, el pago del IBI, la contratación de un seguro, la compra de mobiliario, las reparaciones… Tenlos en cuenta cuando hagas números.
4. La diversificación en la inversión de inmuebles es nula
Uno de los consejos más habituales cuando se habla de inversión es que hay que minimizar riesgos. Y para conseguirlo, hay que diversificar invirtiendo en activos de todo tipo y de distintas zonas geográficas (acciones estadounidenses, europeas o de países emergentes, bonos alemanes o norteamericanos, en euros y dólares, en REITS, oro…).
Sin embargo, ¿cuánto se diversifica al invertir en vivienda? La respuesta es sencilla: nada. Si invertimos, por ejemplo, 150.000 € en la compra de un piso en la costa valenciana, todos nuestros ahorros se concentrarán en ese único activo. Demasiado arriesgado, ¿no te parece?
5. Incertidumbre legal
Un problema añadido de la inversión inmobiliaria es la incertidumbre en torno a su legislación. ¿Qué nos garantiza que los impuestos que se pagan hoy por las viviendas no aumenten en el futuro? ¿Y si la Administración pone en el punto de mira los alquileres? ¿Y si surge un nuevo gravamen para desincentivar los pisos turísticos?
Son demasiados interrogantes para una inversión tan poco diversificada y con una liquidez tan reducida. Esto coloca a las viviendas en una posición de desventaja frente a los costes de los fondos de inversión o los invertir en ETFs, activos con más posibilidades de reacción ante cambios importantes en su regulación.
Entonces, ¿no merece la pena la inversión en inmuebles?
Pues depende. Si quieres comprar un inmueble destinado a vivienda habitual, has hecho tus propios números y te cuadran, entonces no tiene por qué ser una mala inversión. Si el precio de compra no es desorbitado y tu presupuesto familiar no salta por los aires, la compra puede ser mejor opción que el alquiler.
Sin embargo, si tu intención es invertir a largo plazo para lograr una renta mensual en forma de alquiler, o si pretendes reformar la casa o el piso para venderlo a un precio superior, mucho cuidado con los números que hagas. Valora bien los pros y los contras de tu inversión en inmuebles antes de lanzarte a la piscina.
